Hauskauf unverheirateter Paare: Ratgeber zu Gesellschaftsvertrag & Co.

Wer ein Haus kaufen möchte, der macht das meist zu zweit. Doch immer mehr Paare gehen nicht den konservativen Weg der Heirat bevor sie weitere Ziele wie Kinder und die gemeinsame Immobilie angehen. Wie sieht es also aus mit dem Hauskauf für unverheiratete Paare; auf was müssen diese achten und was ist vielleicht anstelle des Trauscheins als Dokument denkbar bzw. zu empfehlen? Antworten auf diese und weitere Fragen soll dieser Artikel liefern.

Rechtssicherheit liegt in den Händen der Partner

Klar, ein Vertrag ist das unromantischste, was man in einer Partnerschaft angehen kann. Jedoch schafft nur ein solcher wirklich Sicherheit für den Streitfall. Wo verheiratete Paar automatisch im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, da sind jene „wilden Ehen“ ohne Trauschein rechtlich nicht geregelt. Der angesprochene Vertrag muss dabei nicht unbedingt auf das Haus und den Hausrat per se abzielen. Schon allein die Finanzierung – beides: aus Eigen- und aus Fremdkapital – sollte hier geregelt werden.

Rechte an der Immobilie sind klar geregelt

Wird das Haus nun erworben, dann können verschiedene Finanzierungsmodelle und Zeit- sowie Arbeitsaufwendungen der Partner folgen. Entweder gibt jeder 50 % zum Kaufpreis respektive zu den Tilgungsraten des Kredits, oder einer gibt mehr und der andere renoviert dafür die Immobilie. Auch das gemeinsame Finanzieren und Ausbauen ist natürlich denkbar. Wie auch immer Sie sich entscheiden – kein Mehranteil an Finanzierung oder Arbeitsleistung spricht Ihnen per se das Haus zu. Eigentümer ist rechtlich gesehen ganz einfach die Person, die im Grundbuch steht.

Natürlich können auch beide Partner eingetragen werden, sogar zu jeweils 50 %. Das Ganze nennt sich dann „Erwerb nach Bruchteilen“. Die meisten Paare, die unverheiratet gemeinsam ein Haus kaufen, lassen sich jeweils zu 50 % als Eigentümer eintragen. Aber auch die Teilung in 75 % und 25 % oder 90 % und 10 % etc. lässt sich realisieren. So stehen zum Ernstfall, am Ende der Beziehung, zumindest Werte fest, an denen sich eine Auszahlung orientieren kann.

Weitere Sicherheit gibt ein Gesellschaftsvertrag

Wie weiter oben schon angedeutet, so kann ein Vertrag ebenso viel, wenn nicht gar mehr, regeln. Der Gesellschaftsvertrag wird von der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), welche von dem Paar gegründet wird, verfasst. Als Eigentümer der Immobilie werden die Partner dann gesellschaftlich ins Grundbuch eingetragen. Vorher ist allerdings eine Beratung durch einen Notar empfehlenswert, da die Ausformulierungen im Vertrag bestimmten Maßgeblichkeiten entsprechen müssen.

In einem Gesellschaftsvertrag für eine GbR, also auch für den Hauskauf und Immobilienbesitz von unverheirateten Paaren, sind unter anderem diese Punkte denkbar; manche auch Pflicht:

Rechtsform, Name und Sitz der Gesellschaft
Zweck der Gesellschaft („Zweck der benannten Gesellschaft sind der Erwerb, die Finanzierung, Bewohnung bzw. Bewirtschaftung, die Verwaltung und auch die Verwertung einer Immobilie / von x Immobilien.“ – und so weiter)
Verwendungszweck der Immobilie
Geschäftsjahr (am einfachsten: „Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.“)
Dauer der Gesellschaft; Anfang muss definiert werden, das Ende nicht – Vertrag ist dann unbefristet
Gesellschafter sowie Vermögens- und Ergebnisbeteiligung; Festlegung von unveränderlichen(!) Anteilen wird empfohlen, vor allem bei Finanzwerten, die nicht durch Einlagen oder Entnahmen verändert werden sollen
Definierung der einzelnen Einlagen und finanziellen Pflichten (Anteil an der Tilgung von Verbindlichkeiten)
Geschäftsführung und Vertretung
Gesellschafterbeschlüsse
Kontroll- und Einsichtsrechte
Überschussrechnungen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Rücklagen, etc.
Verfügung über die Gesellschaftsanteile
Kündigung, Ausstieg aus dem Vertrag und der GbR
Ausschluss eines Partners aus Vertrag und GbR
Weitere Fälle, Sonderfälle und deren jeweilige Rechtsfolgen
Todesfall und Erbfolgen im Hinblick auf Vermögen und Verbindlichkeiten
Abfindung und / oder Unterhalt (obwohl letzteres mehr bei einem Partnerschaftsvertrag Anwendung findet)
Klausel zur Änderung oder Ergänzung des Gesellschaftsvertrags
Klausel zur Schlussbestimmung / Salvatorische Klausel

Wer zusammenzieht denkt nicht daran: das Beziehungsende

Wer verliebt ist bzw. seinen Partner über die erste Verliebtheit hinaus wirklich liebt, der denkt nicht an Trennung oder sonstige Hürden, die für beide gemeinsam nicht zu überwinden sind. Jedoch gehört die Trennung zu modernen Beziehungen und sogar Ehen genauso hinzu wie alle anderen Freiheiten der modernen Zeit. Die Ehe, auch die wilde Ehe, ist keine bindende Institution (mehr). Deshalb gilt es bei großen Entscheidungen, bei einem Hauskauf etwa, alle Eventualitäten abzuklären.

Wer den Kaufvertrag für ein Haus gemeinsam unterzeichnet, sollte Vertrauen zueinander haben.

Das gilt bei den Besitzverhältnissen im Gesellschaftsvertrag genauso wie beim aufgenommenen Immobilienkaufkredit. Denn meist wird ein Kredit von beiden Partnern zu gleichen Teilen abgeschlossen.

„Der Partnerschaftsvertrag sollte daher festhalten, wer welchen Anteil am Eigenkapital aufbringt, welche Ratenhöhe er zahlt und für welchen Anteil der Rückzahlung er haftet. Verschieben sich später die Anteile, weil Partner A krank wird oder arbeitslos, so kann man nachjustieren und etwa festlegen, dass die Mehrleistung von B in Form eines Darlehens erfolgt, das A im Trennungsfall ausgleichen muss. Entweder mit einem Geldbetrag oder indem der Eigentumsanteil im Grundbuch geändert wird.“, rät zum Beispiel die FAZ.

Wer darf das Haus behalten, wer muss zahlen?

Auch das gilt es im Vertrag festzuhalten. Wer muss für ausstehende Zahlungen aufkommen und wer wird entschädigt. Meist ist letzteres natürlich der, der ausziehen muss und von seinen Einlagen keinen Mehrwert, also kein Haus mehr hat. Die vorherige Einigung über die Besitzverhältnisse nach der Trennung schützt auch vor der Zwangsversteigerung – diese tritt ein, wenn ein Partner das Haus behalten, der andere es loswerden will; und ansonsten keine Regelungen vereinbart wurden oder getroffen werden können.

Fazit zum Hauskauf durch unverheiratete Paare

Der Hauskauf an sich ist schon allein mit reichlich Aufwand verbunden. Scheuen Sie sich in wilder Ehe daher nicht, noch ein bisschen mehr Aufwand zu betreiben. Ob des Grundbucheintrags müssen Sie sowieso einen Notar konsultieren – Sie sollten ihn gleich auf einen Gesellschaftsvertrag ansprechen. In diesem sollten, so wie im Grundbuch, die Besitzverhältnisse im Hinblick auf die Immobilie genauso geklärt werden wie das jeweilige Einbringen von Eigenkapital, Arbeitsleistung und Tilgung des Fremdkapitals. Zudem sind Besitzverhältnisse in oder nach besonderen Fällen, im Falle der Trennung, des Todes und so weiter zu klären. So wird der Hauskauf für unverheiratete Paare von einigen Risiken befreit.

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